Реални обезпечения! Какво е тяхното приложение?
Когато върху вещ на длъжник или негово имуществено са наложени реални обезпечения те гарантират изплащането на дълга на кредитора. Най-често срещаните реални обезпечения това са залогът и ипотеката.
Обезпечението е право на кредитора чрез което той има възможност да създаде ново правно положение в имущественото състояние на длъжника. Това се случва посредством продажба на заложена от длъжника вещ, цената на която служи за погасяване на дълга към кредитора.
Предмет на едни реални обезпечения е действително съществуващо вземане, затова те са предпочитани, тъй като дават най-голяма сигурност на кредитора. При тях една вещ или едно имуществено право се предоставя като реална гаранцция за обслужване на дълга
Залогът е обезпечаване на вземане чрез отреждане движима вещ или вземане на длъжника от трето лице като гаранция за кредитора. От тази гаранция кредиторът може да се възползва като продаде веща и се удовлетвори от паричната и равностойност.
Начинът по който се учредява залог върху движими вещи е посредством договор или по разпореждане на закона. Самият договор не изисква специална форма като условие за валидност, което означава, че е налице един неформален договор. Необходимо е страните по него да се споразумеят, затова че кредиторът може да се удовлетвори от цената на веща. Форма е необходима единствено, за да може правото на кредитора да бъде противопоставяно на трети лица.
Важен елемент на тези реални обезпечения е предаването на заложената вещ, защото договорът за залог е реален договор. Това обаче не е предпоставка за валидността тъй като ако заложената вещ не бъде предадена това не прави договора недействителен.
Какво се случва с веща предмет на залога ако тя не бъде предадена на кредитора?
В този случай е налице особен залог при който този който предоставя залога има право да запази държането на веща. Това най-често се прави, когато вещите предмет на реални обезпечения са необходими на длъжника за осъществянате на стопанска дейност При тази хипотеза предоставилият залога може да ползва имуществото си представено за обезпечение, но е необходимо залогът да бъде вписан.
Най-важното което страните по договора уговарят са отношенията, които възникват по повод на обезпеченото задължение. Става въпрос за вида и размера на тези реални обезпечения , които ще служат като залог за изпълнение на задължението.
Могат да се направят договорки, свързани със задължението за сключване на застраховка, за да се предотврати евентуалното повреждане или унищожение на заложените вещи. Друго което следва да бъде договорено, е вписването на договора като се изяснява страна ще го направи. Освен това могат да се регламентират клаузи за разрешаване на евентуално възникнали съдебни спорове.
Вписването се извършва в регистъра на особените залози но то не е условие за валидност на договора за особен залог. Вписването в регистъра дава възможност на кредитора да се противопостави на трети лица, придобили права върху заложеното имущество.
Например управител на фирма за монтаж на гуми залага машините с които работи, за да получи кредит от банка. Той ще може да продължи да ги използва и същевременно кредиторът ще е сигурен за изпълнението на поетото задължение. Ако длъжникът не обслужва своето задължение, банката страна има правое да инициира публична продажба на заложеното имущество.
Какви са правата и задълженията на кредитора и длъжника по отношение на заложената вещ?
Това че дадени вещи са предмет на реални обезпечения чрез залог не изключва възможността те да бъдат продавани. Особеното в случая е, че ако сделката не се отнася към обичайно сделки на длъжника, трябва предварително да се вземе съгласието на кредитора.
Правата и задълженията на длъжника са свързани със запазване правото на ползване върху заложените вещи, и отговорността му за тяхното запазване. Той има задължението да уведомява кредитора в случай на продажба и да уведоми евентуалните купувачи, че вещите са заложени.
След като се учреди залог в негова полза кредиторът има право да държи вещта лично или чрез трето лице. Това държане на вещта може да продължи най-дълго докато обезпеченото вземане бъде погасено изцяло. Кредиторът има правото да иска връщането на веща предмет на залога от лицето, при което тя се намира. Това е възможност за възстановяване на правото на държане на кредитора ако то бъде нарушено от длъжника или трето лице.
Защитата на дадените чрез залога реални обезпчения на кредитора се осъществява по исков ред, доколкото задължението не е погасено. Този иск може да се предяви включително и срещу залогодателя, при определени формалности.
Особеното в случая е, че кредиторът не може да противопостави правото си на трето добросъвестно лице, което е придобило вещта възмездно. Реално право на кредитора е да се удовлетвори от цената на заложената вещ пред другите кредитори на същия длъжник.
Законът вменява в задължение на кредитора да пази вещта като добър стопанин, след като му бъде предадена от длъжника. Поради това той дължи плодовете от нея и трябва да я върне, след като заложното му право се погаси.
Съществуват ли други видове реални обезпечения?
Друг вид реални обезпечения това е ипотеката. В този случай като гаранция за вземането на кредитора служи недвижим имот от цената на който той може да се удовлетвори. Ипотеката представлява една възможност за кредитора чрез което той може да реализира своето вземане независимо кой е собственик на имота.
При ипотека собственик предоставя правото на собственост върху имот като гаранция или обезпечение по кредит или заем. Като всеки заем ипотеката е ограничена със срок за връщане на дълга в едно с различен лихвен процент. Всички видове недвижими имоти могат да бъдат използвани като реални обезпечения при нужда от финансиране чрез които кредиторът може да се удовлетвори.
Законът дава възможност кредиторът, да наложи известни ограничения върху използването или продажбата на имота, ако интересите му са застрашени. В този случай кредиторът има право за ограничи достъпа или дори да конфискува имуществото при определени обстоятелства. Без тези възможности ипотеката като вид реални обезпечения няма да е по-различена от всеки друг заем.
Ипотечните кредити обикновено са структурирани като дългосрочни заеми, периодични плащания, които са подобни на рента и се изчисляват в зависимост от стойността на парите във времето с определени формули. Договорът обикновено ще изисква фиксирана месечна вноска за период от една до няколко години, в зависимост от условията.
Когато се учредява ипотека се вземе под внимание риска на дълга, което означава преценка на вероятността за невръщане на заема.
За разлика от залога при ипотеката не е налице действие по предаване на имота на кредитора. Той няма достъп до ипотекирания имот нито може да го ползва или владее, защото ипотеката не е вещно право.
Това означава, че ипотеката е едно допълнително право към вземането, което се явява неделимо. Това е така защото дори длъжникът да изплати частично дължимото той не се освобождава от ипотеката.
Само върху недвижим имот ли се учредява ипотека и какъв е реда за учредяването и?
Ипотеката се учредява само върху недвижим имот като предмет на тези реални обезпечения могат да бъдат и сгради построени върху чужда земя. Освен това ипотека може да бъде учредена върху отделна етажна собственост или идеална част от съсобствен имот.
Немогат да се ипотекират имоти или вещни права върху имоти, които не са в гражданския оборот и немогат да бъдат отчуждени.
Ипотека се учредява между дееспособни лица за обезпечаване на дълг посредством договор в нотариална форма, който подлежи на вписване.
Договор за ипотека неможе да се сключи от представител на недееспособно лице за обезпечаване на чужд дълг. Дори когато ипотеката има за цел обезпечаване на задължение на недееспособно лице, за валидност на сделката трябва изрично разрешение от съда.
Обезпечаването на едно задължение чрез ипотека може да се направи само от собственика на имота към момента на договора за ипотека. В случай, че ипотека върху имота предоставен за обезпечение е учредена от несобственик то тя е недействителна.
За да бъде ипотеката действителна, то имотът предоставен за обезпечение е необходимо да бъде индивидуализиран по съответни белези:
- Местонахождение
- Вид
- Граници
- Стойност
Освен това в договора за ипотека трябва да е индивидуализирано самото вземане, срочно, условно или бъдещо. Необходимо е също така да е посочен размера дълга и лихвите.
Вписването на ипотеката е задължително условие за валидност на договора, защото то има учредителен, доказателствен и информационен ефект за трети лица.
В случай че върху един имот бъдат учредени няколко ипотеки то редът на удовлетворяване на кредиторите е редът на вписването.
Какво представлява законната ипотека?
Законна ипотека се учредява върху недвижим имот на основание законова разпоредба изрично посочена в самия закон. Обикновено такава ипотека се учредява при сделки за покупко-продажба на недвижими имоти или при делба на недвижим имот.
Има случаи когато при сделка с недвижим имот купувачът не е заплатил изцяло цената на сделката на продавача. От друга страна вещното право на собственост е прехвърлено на купувача от момента на постигането на съгласие между страните.
Тогава продавачът за да гарантира получаването на неизплатената част от вземането иска това обстоятелство да се отрази в нотариалния акт.
В самия нотариален акт се вписва определен срок, който задължава купувача да изплати на остатъка от цената в посочения срок.
Освен това с писмена молба до съдия по вписвания се иска вписване на законна ипотека към нотариалния акт за покупко-продажба. В самата молба се посочват имота за който се иска вписването н ипотека, дължимата сума и уговорения срок за плащане.
Другия случай при който се учредява законна ипотека е при делба на имот независимо дали е съдебна или доброволна. Основанието да се учреди такава ипотека е в полза на съделителя получил по-малък дал и му се дължи допълване на дела. Процедурата по учредяване е същата както при покупко-продажбата на имот.
При наличие на проблеми от подобен характер е желателно да се консултирате с подходящ адвокат.