Кога се издава разрешение за строеж в урбанизираните територии?
Разрешение за строеж се издава, защото е необходимо условие за започването на строително монтажни работи върху определена територия. Освен разрешение за строеж за започване на едно правно регламентирано строителство са необходими още няколко предпоставки:
- Одобрен инвестиционен проект
- Протокол за определяне на строителна линия и ниво
Това са така наречените „строителни книжа“ по смисъла на нормите за устройство на територията, необходими за започване на строителство.
Разрешението за строеж е ограничено със срок и губи своето действие, при следните хипотези:
- Когато в продължение на 3 години от влизането му в сила не е започнало строителството
- В продължение на 5 години от започване на строителството не е завършен грубият строеж
- 10 години от започване на строителството не не е завършен грубият строеж
Тези обстоятелства се удостоверява писмено от органа издал валидно разрешение за строеж.
Когато срокът на разрешението е изтекъл това не означава, че строежът неможе да бъде довършен или ще бъде незаконен. Разрешението за строеж подлежи на презаверяване, след което строителството може да продължи.
От друга страна с разрешение за строеж и одобрен инвестиционен проект, се регламентират законността на строителството.
За кои строежи не е необходимо издаване на разрешение за строитество?
Съгласно действащото административно право разрешение за стоеж не се изисква за:
- Текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации
- При текущ ремонт и поддържане на елементите на техническата инфраструктура, когато не се променят трасето и техническите му характеристики
- Оранжерии с площ до 200 кв. м.
- Подпорни стени с височина до 1,2 м. над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;
- Изкопи и насипи с дълбочина или височина до 1 м. и с площ до 30 кв. м.
- Остъкляване на балкони и лоджии
- Надгробни паметници, надгробни плочи и кръстове до 3 м. височина
- Теренна консервация на недвижими културни ценности
- Консервация и реставрация на фасади и на художествени елементи и стенописи
- Монтаж на сградни газови инсталации в жилищни и вилни сгради
- Леки прозирни огради и плътни огради с височина на плътната част до 0,6 м. в рамките на поземления имот
- Градински и паркови елементи с височина до 2,5 м. над прилежащия терен
Какви са редът и изискванията за издаване на разрешение за строеж?
Компетентен административен орган за издаде такова разрешение е главния архитект на общината. Това правило има изключения в случаите когато се касае за:
- Техническата инфраструктура с обхват за повече от една община или област, разрешението се издава от областен управител
- Обекти с национално значение разрешението се издава от министъра на регионалното развитие и благоустройството
Заявлението за издаване на разрешение за строеж са подава от възложителя, който може да бъде:
- Собственикът на имота
- Този, в полза на което е учредено право на строеж в чужд имот
- Лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на специален закон
Разрешение за нов строеж в недвижим имот, в който съществува незаконен строеж, не се издава, докато същият не бъде премахнат или узаконен.
Каква друга документация се прилага към заявлението за издаване на разрешение?
Към заявлението за издаване на разрешение за строеж се прилага одобрен технически или работен инвестиционен проект, когато такъв се изисква. Когато се съгласува и одобрява инвестиционен проект се представят заявление от възложителя заедно с:
- Документи за собственост
- За сгради на жилищностроителни кооперации влязло в сила решение на общото събрание за приемане на проекта
- Виза за проектиране
- Две копия от инвестиционния проект в обхват и съдържание, определени с наредба
- Влезли в сила административни актове, които в зависимост от вида и големината на строежа са условие за разрешаване на строителството
- Оценка за съответствието, изготвена по реда на чл. 142, ал. 6 ЗУТ;
- Разрешение за изграждане на водовземно съоръжение когато е предвидено в закона
- Документ за собственост, за учредено право на строеж или за право да се строи в чужд имот по силата на специален закон
- Становище на инженер-конструктор с указания за изпълнението им
- Ситуационна скица с обозначени линии на застрояване, разстояния и височини
Как протича процедурата пред административния орган?
Заявлението се адресира до компетентния административен орган и заедно с приложенията се депозира в деловодството на съответната администрация. Когато се подава заявление за одобряване на инвестиционен проект, не се подава на второ за издаване на разрешение за строеж.
В случаите, когато не се изисква одобряване на инвестиционен проект, разрешение за строеж се издава само въз основа на:
- Искането за разрешение и документ за собственост
- Учредено право на строеж или за право да се строи в чужд имот по силата на специален закон.
В разрешението за строеж се вписват видовете строителни и монтажни работи, които ще бъдат изпълнени. Към разрешението за строеж на определени строежи се прилага ситуационна скица с обозначени линии на застрояване, разстояния и височини.
Разрешение за строеж се издава за целия обект, но съгласно е възможно да се иска разрешение и за отделни части на строежа, когато те ще се използват самостоятелно. За жилищните сгради тази хипотеза обхваща отделните етажи от сградата.
Условие за това е се извършва архитектурно-пространственото и фасадното оформяне на всеки етап от строителството.
Разрешение за строеж се издава едновременно с одобряване на инвестиционния проект или самостоятелно като в него се вписват:
- Всички фактически и правни основания за издаването му
- Условията, свързани с изпълнението на строежа:
- оползотворяването на хумусния земен слой
- премахването на сградите без режим на застрояване
Компетентният административен орган може да откаже да издаде разрешение за строеж. Отказът се прави само по законосъобразност, като се посочват конкретните мотиви за това.
Какъв е редът за съобщаване на акта на административния орган?
Издаденото от компетентния орган разрешение за строеж или за отказа да издаде такова се съобщава на заявителя по ред предвиден в закона.
Органът издал разрешение за строеж, уведомява писмено съответните органи на ДНСК по местонахождение на строежа за:
- Издадените разрешения за строеж
- Заповеди за допълването им
Освен това органът изпращат копия от тях до съответния контролен орган като прилага:
- Текстовата и графична част на действащия подробен устройствен план
- Копие от визата за проектиране, когато такава се изисква
Разрешението за строеж или отказът за издаването му подлежат на обжалване по административен ред. Основанието за обжалване е само по законосъобразност.
Жалбата се подават чрез органа, издал акта до началника на РДНСК като жалба спира изпълнението на обжалвания акт.
Органът пред когото се обжалва съответния административен акт се произнася по основателността на жалба, след като прецени допустимостта и. С акта си този орган може да отмени изцяло или отчасти обжалвания акт или да отхвърли жалбата.
Акта с който се е произнесъл този орган подлежи на обжалване пред съответния административен съд по местонахождението на недвижимия имот.
Разрешенията за специалните обекти, свързани с отбраната и сигурността на страната се обжалват по законосъобразност пред:
- Министъра на отбраната
- Пред министъра на вътрешните работи,
- Председателя на Държавна агенция „Национална сигурност“ или пред председателя на Държавна агенция „Разузнаване“
Издадените разрешения за строеж от МРРБ или от областните управители или отказите подлежат на обжалване пред Върховния административен съд.